شاهکار معماری ایران

مدارك لازم جهت تشكيل پرونده ساختماني

 

• مراحل صدور پروانه ساختمان

 

• نحوه محاسبه تراكم ساختماني و درصد زير بنايي

 

• حد مجاز ارتفاع ساختمان در مناطق مسكوني

 

• حياط خلوت ها

 

• بالكن ها

 

• آسانسورها

 

• پله فرار

 

• صدور پروانه پست برق

 

• معيارهاي پاركينگ ساختمانها

 

• افزايش سطح مفيد بنا در ساختمانهاي صرفا مسكوني

 

• نحوه نصب سنگ در نماي مشرف به معابر

 

• صدور گواهي پايان ساختمان منوط به نما سازي ساختمان مي باشد .

 

• نحوه نصب سنگ جهت نماسازي ساختمان

 

• نماسازي و محوطه سازي قبل از صدور پايان كار

 

• مواقعي كه بعلت شيب طبيعي زمين و نهاني شدن كف گذر , كف پاركينگ از متوسط كف تمام شده

 

گذر بالاتر قرار مي گيرد .

 

• زمينهاي شيب دار و شرايط عدم محاسبه زير زمين در جزء تراكم

 

• نحوه صدور گواهي عدم خلاف آپارتمان

 

• نحوه صدور گواهي عدم خلاف و پايان كار در مجتمع هاي مسكوني

 

• انجام معاملات املاك با ارائه برگ پايان ساختمان و لزوم استعلام طرح هاي تفصيلي توسط دفاتر اسناد رسمي

 

• نحوه صدور گواهي ساختمان جهت ساختمان هاي مخروبه

 

• مدت اعتبار گواهي عدم خلاف و پايان ساختمان

 

• جلوگيري از سد معبر ناشي از مصالح ساختماني و ايجاد حصر اطراف محل گودبرداري

 

• احداث ساختمان , نصب حصار موقت و جلوگيري از خطرات براي عابرين

 

• حفظ درختان حريم پياده رو , باز بودن معبر جوي آّب , عدم دپو نخاله ساختمان در كارگاه هاي ساختماني

 

• هدايت آب حاصل از نزولات جوي از ناودان ساختمان به چاه هاي جذبي

 

• استفاده از سازمان آتش نشاني به هنگام صدور گواهي پايان كار ساختماني بناهاي بيش از هفت طبقه

 

• نحوه نظارت شهرداري بر ساختمانهاي احداثي

 

• رسيدگي به تخلفات جزئي

 

• رسيدگي به تخلفات جزئي در كميسيون هاي داخلي

 

• نحوه رسيدگي به تجاوز از طول مجاز در مجاورت زمين باير و اضافه بناي مازاد بر تراكم تا 50 متر مربع ضوابط و مقررات شهرسازي در قراردادهاي پيمانكاري ساختماني

 

• تعديل عمليات ساختمانها مستلزم ابلاغ كتبي مقام مسئول شهرداري منطقه مي باشد .

 

• نحوه پرداخت هزينه كارشناسي پرونده هاي كميسيون ماده 100

 

• طرح موضوع عدم استحكام بنا در كميسيون ماده 100

 

• ابلاغ آراء صادره از طرف كميسيون هاي ماده 100 به كليه ذينفعان

 

• در خصوص آراء ماده 100 كه به درخواست مالك رفع خلاف مي گردد و يا مالك رفع خلاف مي نمايد .

 

• نحوه اقدام در مورد افرادي كه عمدا مهر موم اماكن را بشكنند .

 

• نحوه اعتراض به آراء كميسيون ماده 100

 

• نحوه اعتراض شهرداري , مالك و يا مستاجر به آراء كميسيون

 

• نحوه اقدام در مورد آراء فك پلمپ

 

• خودداري مالك از پرداخت جرائم

 

• حدود اختيارات ديوان عدالت اداري و نحوه اقدام ساير مراجع قضايي به آراء ماده 100

 

• ارسال سوابق در اسرع وقت به شعب ديوان عدالت اداري

 

• اقدام منطق شهرداري در خصوص آراء نقض شده توسط ديوان عدالت اداري

 

• دستورالعمل در مورد آراء كميسيون هاي ماده 100 كه توسط ديوان عدالت اداري نقض مي شوند.

 

• عدم صدور پايان كار ساختماني جهت بناهاي مخروبه و لزوم اخذعدم خلاف و پايان كار جهت انجام معاملات قطعي

 

• ذكر غير قابل تفكيك بودن عرصه ملك در گواهي هاي صادره

 

• مواردي كه نياز به كسب مجوز از شهرداري ندارد .

 

• مدارك لازم جهت تفكيك اراضي

 

• مراحل انجام تفكيك اراضي

 

• شرح مختصري از مقررات تفكيك اراضي

 

• عرض گذرگاه هاي احداثي

 

ضوابط و مقررات شهرسازي در قراردادهاي پيمانكاري ساختماني

 

ضوابط و مقررات شهرسازي كه پيمانكاران بايد آن را در پروژه هاي ساختماني رعايت كنند , به چند دسته تقسيم گردد :

 

1. مدارك لازم جهت تشكيل پرونده ساختماني مدارك لازم جهت تشكيل پرونده ساختماني عبارتند از :

 

الف) ارائه تقاضا به وسيله مالك و يا وكيل قانوني وي .

 

ب) در صورتي كه تقاضا از طرف شركت يا سازماني باشد نماينده رسمي آن شركت يا سازمان بايد برگ معرفي معتبر را از طرف شركت ارائه دهد .

 

ج) يك برگ فتوكپي از تمام اوراق سند مالكيت .

 

د) در صورتي كه زمين 6 دانگ به صورت مشاعي باشد بايد يك برگ از هر يك از اسناد مشاعي ارائه شود .

 

ت) در مورد زمين هاي تفكيك شده كه سند جديد صادر نشده باشد ارائه صورتجلسه تفكيكي و رونوشت و يا فتوكپي سند مادر الزامي است .

 

پ) اصل سند مالكيت جهت تطبيق بايد همراه متقاضي باشد .

 

ح) برگ مفاضا حساب نوسازي و يا معافيت آن در شش ماهه گذشته سال .

 

ط) در صورتي كه مالك فوت شده باشد گواهي انحصار وراثت به انضمام وكالت نامه متقاضي از طرف ورثه و در مورد ورثه صغير اجاره نامه قيم الزامي است .

 

خ) در صورتي كه زمين موقوفه باشد برگ اجازه نامه سازمان اوقاف و برگ بلامعارض بودن زمين از اداره ثبت لازم است , بديهي است ارائه نقشه تفكيكي مصوب شهرداري نيز الزامي است .

 

ظ) ارائه مفاصا حساب مالياتي بر اراضي باير وزارت دارايي قبل از صدور پروانه .

 

ع) یک برگ نقشه 2000/1 که جای دقیق ملک توسط مالک مشخص و امضاء شده باشد. نقشه 2000/1 سازمان نقشه برداری در شهرداری مناطق عرضه می گردد. مخص نمون محل ملک بر روی نقشه 2000/1 به عهده مالک بوده و از وظایف شهرداری خارج است.

 

ف) اسناد كه فاقد ابعاد و مساحت مي باشد مالكين آنها مي بايست نسبت به ارائه كروكي ثبتي ملك و يا ابعاد و مساحت ملك كه توسط آنها تهيه و امضاء و در دفترخانه اسناد رسمي گواهي امضاء شده باشد اقدام نمايند .

 

ه ) جهت اراضي بيش از 3000 متر مربع ارائه كروكي نقشه برداري شده كه به تأييد مهندسين مجاز رسيده باشد الزامي باشد .

 

ي) ارائه مدارك و تعهد نامه هاي مربوطه در اجراي مفاد قانون زمين شهري و آيين نامه اجرايي آن .

 

2. مراحل صدور پروانه ساختمان جهت صدور پروانه ساختمان نياز به مدارك و مراحل ذيل است كه عبارتند از :

 

الف) ارائه مدارك و تشكيل پرونده

 

ب) بازديد از محل مورد تقاضا و تهيه گزارش

 

ج) اظهار نظر طرح تفصيلي

 

د) تعيين بر و كف

 

ت ) صدور دستور تهيه نقشه

 

پ) ارائه نقشه توسط متقاضي ضمن معرفي مهندس ناظر

 

ح ) كنترل نقشه

 

ط) ارائه نقشه محاسبات و كنترل آن در صورت لزوم .

 

خ) صدور قبض عوارض مربوطه و اعلام وصول از طرف اداره درآمد پس از پرداخت توسط متقاضي

 

ظ) تهيه پيش نويس پروانه

 

ي) مراجعه مالك و مهندس ناظر به شهرداري و امضاء ظهر پروانه و اخذ آن توسط مالك

 

3. نحوه محاسبه تراكم ساختماني و درصد زيربنايي مجاز مبناي محاسبه تراكم مساحت قيد شده در سند مالكيت مي باشد , مگر اينكه مساحت موجود در محل از مقدار قيد شده در سند مالكيت كمتر باشد كه در اين صورت مساحت موجود ملاك عمل خواهد بود . در كاربري صنعتي مبناي محاسبه تراكم ساختماني و سطح اشتغال مساحت زمين پس از رعايت برهاي اصلاحي خواهد بود . مقدار جزء گذر در طرح هايي كه جهت اجراء به اداره املاك ابلاغ شده جزء گذار محسوب نخواهد شد , مگر مالك از طريق دفتر اسناد رسمي متعهد گردد كه مقوله جزء گذر را به رايگان به شهرداري واگذار نمايد.

 

نمودار ميزان تراكم ساختماني مجاز با توجه به نوع استفاده زمين

 

 

 

نوع استفاده                              سطح اشغال                              حداكثر تراكم ساختماني

 

مسكوني با تراكم 12%                           %60.                                      120%  مساحت زمين

 

. مسكوني با تراكم 180                          %60                                       180 % مساحت زمين

 

تجارتي و مختلط (اداري)                         % 60                                        120 % مساحت زمين

 

بهداشتي                                             % 50                                     200 % مساحت زمين

 

بيمارستان                                            %50                                       200 % مساحت زمين

 

آموزشي                                             % 50                                        200 % مساحت زمين

 

صنعتي                                                %50                                        200 % مساحت زمين

 

دولتي                                                  %50                                         250 % مساحت زمين

 

تجارتي                                                % 60                                        100 % مساحت زمين

 

4. حد مجاز ارتفاع ساختمان در مناطق مسكوني 120 % , دو طبقه روي زيرزمين و پيلوتي و يا سه طبقه روي زيرزمين مجاز , % حد مجاز ارتفاع ساختمان در مناطق مسكوني در تراكم 100 است . در تراكم 180 % سه طبقه روي پيلوت و زيرزمين و يا چهار طبقه روي زيرزمين مجاز است , در مورد باغات و اراضي كشاورزي ضوابط مربوطه ملاك عمل است . در موارد خاص از نظر هماهنگي با مجاورين موضوع در شوراي معماري قابل رسيدگي است .

 

5. حياط خلوت ها

 

حياط خلوت ها با توجه به شرايط و متراژ ساختمان و نوع ساخت آن متفاوت خواهد بود كه مي توان بدين صورت دسته بندي كرد :

 

الف) حياط خلوت هايي كه براي تأمين نور اتاق هاي اصلي مانند نشيمن , نهارخوري , خواب و غيره پيش بيني مي گردد مي بايستي داراي حداقل مساحت 12 مترمربع باحداقل 3 متر عرض بوده و براي زمين هاي كمتر از 200 مترمربع , 6% مساحت زمين كافي است .

 

ب) حياط خلوت هايي كه براي تأمين نور آشپزخانه و يا انبار به مساحت بيشتر از 6 مترمربع پيش بيني مي شود با حداقل عرض 2 متر بوده و براي زمين هاي كمتر از 200 مترمربع 3% مساحت زمين كافي است .

 

ج) مساحت و ابعاد حياط خلوت هايي كه در بالا آمده براي ساختمان هاي معمولي با ارتفاع حداكثر 5 طبقه مي باشد .

 

د) در صورت پيش بيني حياط خلوت در پلاك هاي شمالي , حداقل عرض لازم 3 متر خواهد بود براي زمين هاي كمتر از 200 متر حداقل عرض 2 متر مي باشد .

 

ت) در مواردي كه اطاق هاي اصلي از دو واحد مسكوني مستقل و در يك حياط خلوت نورمي گيرند فاصله پنجره آنها از هم نبايد كمتر از 6 متر باشد

 

ط) در مواردي كه آشپزخانه و اطاق از دو واحد مسكوني و يا آشپزخانه آنها از يك حياط خلوت نور مي گيرند فاصله نيروهاي مقابل آنه ا از هم نبايستي كمتر از 4 متر باشد .

 

ي) مفاد بند 5 و 6 جهت ساختمان هاي تا 6 طبقه از همكف ملاك عمل بوده و جهت ساختمان هاي بيش از 6 طبقه بايستي نورگيري اطاق ها به صورتي منطقي پيش بيني شده به نحوي كه مورد قبول شوراي معماري منطقه باشد .

 

6. بالكن ها

 

بالكن ها بايد با توجه به شرايط و نوع ساخت ساختمان به شرح ذيل است كه عبارتند از :

 

الف) احداث پيش آمدگي و بالكن در گذرهاي كمتر از 12 متر مقدور نمي باشد .

 

ب) احداث پيش آمدگي در خيابان هاي 12 متر تا 20 متري به عمق 80 سانتي متر و براي خيابان هاي 20 متر به بالا به عرض 120 سانتي متر مجاز مي باشد .

 

3 متر كمتر باشد و سطح آن مطابق ضوابط مربوطه جزء تراكم محسوب خواهد شد . / ح) ارتفاع پيش آمدگي نسبت به كف پياده رو نبايد از 5

 

د) پيش آمدگي ساختمان در همكف و طبقات در خارج از 60 % طول مجاز و در داخل زاويه 45 درجه حداكثر به ميزان 2 متر بلامانع است ( رعايت 60 % مساحت الزامي است ) .

 

3 متر ارتفاع از كف / 1 متر عمود بر پخ و بر شرط رعايت 5 / ط) پيش آمدگي روخ پخ دو گذر در محدود سند مالكيت به ميزان حداكثر 5 پياده رو بلامانع است .

 

ظ) طريق محاسبه زيربنا و تراكم پيش آمدگي در داخل فضاي بازار به قرار زير است :

 

1. پيش آمدگي آخرين سقف ساختمان به عنوان باران گير جز زيربنا محسوب نمي گردد .

 

2. بالكن ها و تراس هاي مسقف تا عمق 3 متر چنانچه سه طرف آن باز باشد2/1 مساحت آن جز زيربنا محسوب مي گردد بديهي است مازاد بر عمق 3 متر تماماً زيربنا محسوب خواهد شد .

 

3. در صورتي كه پيش آمدگي سه طرف بسته باشد 3/2 مساحت آن جزء زير بنا خواهد شد .

 

7. آسانسور

 

كليه ساختمان هايي كه ارتفاع آنها از سطح گذر 15 متر به بالا و يا 15 اشكوب باشد , مي بايست محل آسانسور به تعداد لازم در نقشه ها پيش بيني گردد . چنانچه ارتفاع ساختمان از كف ورودي اصلي كمتر از 15 متر و يا كمتر از 15 اشكوب باشد آسانسور الزامي نيست .

 

8. پله فرار

 

به منظور حفظ شرايط ايمني ساكنين ساختمان ها در مواقع اضطراري مانند آتش سوزي و غيره لازم است ساختمان هايي كه ارتفاع آن از كف زمين به شش طبقه و بالاتر برسد جدا از پله اصلي پله ديگري به صورت باز جهت خروج اضطراري پيش بيني شود و يا پله اصلي به شكلي كه شرايط و ايمني پله فرار را دارا باشد طراحي گردد . مساحت پله فرار جز تراكم ساختمان منظور نمي گردد . در ساختمان 6 طبقه كه مساحت هر طبقه حداكثر 300 متر مربع و در هر طبقه حداكثر دو واحد مسكوني باشد پله اصلي مي تواند در فضاي باز احداث و به عنوان پله فرار نيز مورد استفاده قرار گيرد .

 

9. صدور پروانه پست برق

 

در مورد احداث پست هاي برق در محدوده شهر تهران پس از دريافت تقاضاي شركت برق و صورت مجلس تصرف قطعه زمين براساس ماده 9 لايحه قانوني نحوه و تملك اراضي براي طرح هاي عمراني و موقعيت محل مورد نظر بر روي نقشه 2000/1  هوايي براساس نقشه هاي تفصيلي و مقررات مربوطه بر و كف تعيين و اقدام به صدور پروانه مي گردد . بديهي است در صورتي كه مورد تقاضاي وزارت نيرو كل پلاك ثبتي را شامل نشود ضمن انجام مراحل تفكيك جزء مورد نياز نسبت به باقي مانده صدور پروانه ساختماني با رعايت مقررات مربوطه به نام مالك بلامانع مي باشد .

 

10 . معيارهاي پاركينگ ساختمان ها

 

ضوابط و مقررات مربوط به پاركينگ ساختمان ها عبارتند از :

 

الف) صدور پروانه جهت ساختمان جديد و يا اضافات ساختماني مجاز نخواهد بود مگر اينكه در طرح ساختمان و يا تغييرات آن حداق تعداد محل هاي پاركينگ براساس معيارهاي زير پيش بيني شده باشد .

 

ب) در مواردي كه به دلائل فني احداث پاركينگ مقدور نباشد با رعايت تراكم ساختماني پيش بيني شده در اين موارد حق پاركينگ اخذ و به صندوق شهرداري واريز خواهد شد .

 

ج) تأمين پاركينگ در مازاد فضاي باز جزء زيربنا محسوب نخواهد شد .

 

د) در صورتي كه پاركينگ در طبقات زيرزمين ساختمان پيش بيني شود سطح اين قسمت جز تراكم محاسبه نخواهد شد .

 

ت) رامپ پاركينگ پيش بيني شده در فضاي باز ساختمان جزء زيربنا محسوب نخواهد شد .

 

ط) از هر خيابان فقط يك راه ورودي به پاركينگ مجاز خواهد بود , مگر طول بر زمين بيش از 20 متر باشد كه در اين صورت مي توان از دو درب ورودي پاركينگ استفاده نمود .

 

پ) حداكثر ارتفاع پاركينگ 20/2 متر و حداقل ارتفاع ورودي پاركينگ 80 / 1 متر مي باشد چنانچه مساحت پاركينگ بيش از 1000 متر مربع متر باشد , ارتفاع پاركينگ مي تواند تا 5/2 متر پيش بيني شود .

 

ظ) در صورتي كه در محاسبه تعداد پاركينگ اعداد اعشاري به دست آمد براي تأمين پاركينگ عدد كامل بعدي ملاك عمل بوده و جهت اخذ عوارض همان عدد اعشاري مورد محاسبه قرارمي گيرد .

 

ع) زيرزمين پاركينگ بايد داراي دسترس مستقيم به طبقات باشد .

 

/ ق) حداقل عرض رامپ جهت دسترسي پاركينگ براي حداكثر 25 واحد 5/3 متر و از 25 واحد به بالا حداقل 5 متر لازم است مگر دو راه ورود و خروج هريك به عرض5/3 متر نيز پيش بيني شود

 

غ) حداكثر شيب رامپ 15 % خواهد بود .

 

ه) فضاي پيش بيني شده جهت پاركينگ بايد به نحوي باشد كه هر اتومبيل مستقلاً به ابعاد5*5/2 متر به انضمام فاصله مناسب جهت مسير حركت بتواند داخل و يا خارج شود و يا هر طرحي كه طبق استانداردهاي بين المللي بتواند عمل نمايد .

 

ي) پاركينگ مورد لزوم ساختمان هاي مسكوني

 

1. ساختماني هايي كه داراي يك واحد مسكوني مي باشند و سطح ناخالص طبقات آنان با زيرزمين از 150 مترمربع كمتر باشد

 

احداث پاركينگ الزامي نيست در صورتي كه سطح ناخالص طبقات بين 150 تا 200 متر مربع باشد يك واحد و چنانچه سطح ناخالص طبقات از 200 متر مربع بيشتر باشد به دو محل پاركينگ نياز مي باشد .

 

2. ساختمان هايي كه داراي بيش از يك واحد مسكوني مي باشند . در حوزه يك تقسيم بندي سه گانه تا مساحت 200 متر مربع خالص آپارتمان مسكوني يك واحد بيش از 200 مترمربع 5/1 واحد پاركينگ محاسبه خواهد شد . در حوزه 2 و 3 تقسيم بندي سه گانه چنانچه مساحت خالص آپارتمان تا 100 مترمربع باشد نيم واحد وبين 100-200 مترمربع يك واحد بيشتر از 200 مترمربع 5/1 واحد محاسبه خواهد شد

 

11 . افزايش سطح مفيد بنا در ساختمان هاي صرفاً مسكوني جهت تسهيل در امور مراجعين و افزايش مفيد و قابل استفاده بناي احداثي در املاك و بهره وري بيشتر از ساختمان هاي احداثي كه صرفاً به صورت مسكوني مي باشد موارد زير مجاز اعلام مي گردد . سطح حياط خلوت و راه پله جزء تراكم محسوب نمي گردد , مشروط بر اينكه ميزان بناي احداثي در حد درصد طول مجاز اجراء شود . رعايت حداقل ابعاد و مساحت هاي موجود در ضوابط جهت حياط خلوت ها الزامي است . در صورتي كه از حداقل ابعاد و مساحت هاي ضابطه اي كمتر اجراء شود محل حياط خلوت جزء بناء و تراكم محاسبه خواهدشد .

 

جهت افزايش سطح خالص واحدهاي احداثي 10 % از سطح زيربنا به عنوان سطح اشغال ديوار در پلاك هاي كمتر از 330 مترمربع مشروط به رعايت تبصره 1 بند 1 جزء تراكم محسوب نگردد .

 

ارتفاع تمام شده پيلوت تا 40/ 2 متر به شرط استفاده جهت پاركينگ بلامانع است و در صورتي كه زيرزمين احداث نگردد ارتفاع تا 60/2 متر به شرط اينكه سطح فوندانسيون تا 60 سانتي متر پايين تر از گذر باشد بلامانع است . در صورتي كه پروانه ساختماني جهت احداث پيلوت و زيرزمين توأماً صادر شود ارتفاع تمام شده پيلوت تا 40/ 2 متر بلامانع بوده و در اين حالت به جهت لوله كشي هاي مورد لزوم ارتفاع اوليه زيرزمين به شرط استفاده بر اساس پروانه تا 3 متر و ارتفاع تمام شده 60 / 2 بلامانع است . ارتفاع تمام شده اتاق تأسيسات در زيرزمين تا 3 متر بلامانع است .

 

فاصله داخل به داخل ستون ها جهت پارك دو اتومبيل حداقل 5/4 متر با نور اصلي 5 متر ( محور تا محور ستون ) بلامانع است. احداث اتاق مستخدم يا سرايداري در زيرزمين تا 40 مترمربع و با عدم تفكيك و به عنوان مشترك ساختمان بدون احتساب در تراكم بلامانع است ضمناً پاركينگ نيز جهت آن در نظر گرفته نشود ( اين بند فقط در مورد ساختمان هايي با داشتن بيش از شانزده آپارتمان ملاك عمل مي باشد) . بديهي است در فضاي ياد شده احداث سرويس بهداشتي ( توالت و حمام ) و آشپزخانه بلامانع است . به منظور تعبيه نور زيرزمين در پلاك هاي كه پيلوت و زيرزمين توأماً احداث خواهد شد ايجاد شيب معكوس جهت نورگيري زيرزمين تا حد مجاز ( 90 سانتي متر) بلامانع مي باشد . در مورد كسري و يا عدم احداث يك واحد پاركينگ عوارض متعلقه دريافت گردد .

 

12 . نحوه نصب سنگ در نماي مشرف به معابر

 

نصب پلاك سنگي روي نماي ساختماني مشرف به معابر به كلي ممنوع است مگر آنكه به داخل پيچ و مهره شده و يا با سيم به يكديگر و به بدنه ساختمان متصل گردد تا خطر ريزش نداشته باشد و هر آينه خلاف آن عمل شود از طرف شهرداري جلوگيري به عمل خواهد آمد .

 

13 . صدور گواهي پايان ساختمان منوط به نماسازي ساختمان مي باشد

 

صدور گواهي پايان ساختمان منوط به نماسازي جهات مختلف ساختمان بوده و مادام كه مالكين ساختمان را نماسازي ننمايند از صدور گواهي پايان ساختمان خودداري خواهد شد .

 

14 . نحوه نصب سنگ جهت نماسازي ساختمان

 

چون تعدادي از ساختمان ها براي نماسازي از سنگ روكار استفاده مي نمايند , و ملات مورد مصرف به اندازه كافي در چسبيدن سنگ ها مؤثر      نمي باشد و ضمناً مشاهده گرديده است كه در مواردي , سنگ هاي روكار ساختمان ها كنده شده و خطراتي براي عابرين پياده به وجود آورده است . لذا به لحاظ حفظ جان عابرين پياده , مالكين ساختمان هايي كه در نظر دارند از سنگ جهت نماسازي استفاده نمايند نصب سنگ را به بست آهني انجام داده و يا به وسيله پيچ هاي 12 سانتي متري , سنگ ها را نصب و يا محكم نمايند و ضمناً مالكين ساختمان هايي كه داراي نماي سنگي مي باشد نيز بايستي موارد فوق را رعايت نمايند .

 

15 . نماسازي و محوطه سازي قبل از صدور پايان ساختمان

 

صدور پايان كار ساختمان موكول به انجام نماسازي و محوطه سازي مي باشد . فرازي از ضوابط و مقررات نماي شهر مصوبه مورخ 28/8/69 شوراي عالي شهرسازي و معماري ايران :

 

الف) كليه سطوح نمايان ساختمان هاي واقع در محدوده و حريم شهرها و شهرك ها كه از داخل معابر قابل مشاهده است اعم از نماي اصلي يا نماهاي جانبي , نماي شهري محسوب شده , لازم است يا مصالح مرغوب به طرز مناسب و زيبا و هماهنگ نماسازي شود .

 

ب) صدور گواهي پايان كار ساختمان مشروط به انجام نماسازي نماهاي اصلي و جانبي است .

 

ج) مهندسين مشاور و دارندگان پروانه اشتغال به كار مهندسي موظفند در تهيه و اجرا و نظارت بر طرح هاي ساختماني نماسازي كامل كليه سطوح نمايان را رعايت كنند .

 

16 . مواقعي كه به علت شيب طبيعي زمين و نهاني شدن كف گذر , كف پاركينگ از متوسط كف تمام شده گذر بالاتر قرارمي گيرد .

 

در خصوص املاك داراي پروانه ساختمان , كه قبل از نهاني شدن وضعيت اجرايي كف گذر , احداث بنا گرديده و به دليل عدم اعلام وضعيت اجرايي كف گذر در پروانه صادره , با توجه به شيب طبيعي زمين اقدام شده و بر اثر نهاني شدن وضعيت اجرايي كف گذر , طبقه پاركينگ از متوسط كف تمام شده گذر مجاور , بالاتر واقع شده و غيرقابل دسترسي سواره گرديده است در اين گونه موارد مساحت طبقه مذكور مادام كه به صورت فضاي باز پيلوتي از آن استفاده مي شود جزء تراكم كلي ساختمان منظور نمي گردد و چنانچه ساير شرايط صدور عدم خلاف يا پايان كار فراهم است با قيد مشاع بودن سطوح مذكور به عنوان محل بازي بچه ها و فضاي باز نسبت به صدور عدم خلاف و يا پايان كار , حسب مورد اقدام لازم معمول خواهد شد .

 

17 . زمين هاي شيب دار و شرايط عدم محاسبه زيرزمين در جزء تراكم

 

در مورد زمين هاي شيب دار كه نورگير زيرزمين از يك طرف به صورت منطبق با ضابطه و از جهات ديگر نورگير كامل و يا بيش از حد ضابطه مي باشد و در صورتي كه طبق نقشه اجرا شده باشد , زيرزمين تلقي شده و جزء تراكم محاسبه نمي شود ( حداكثر يك طبقه زيرزمين)

 

18 . نحوه صدور گواهي عدم خلاف آپارتمان

 

در يك مجموعه ساختماني اعم از بناهاي مسكوني و تجاري و غيره ……………. صدور برگ عدم خلاف جهت واحد مورد تقاضا به شرط آن كه تخلفي در مشاعاتي كه در سند قيد شده انجام نگرفته باشد بلامانع است .

 

19 . نحوه صدور گواهي عدم و خلاف و پايان كار در مجتمع هاي مسكوني

 

در مجتمع هاي مسكوني صدور هرگونه گواهي عدم خلاف و پايان كار منوط به اجراي فضاي خدماتي در حد پيشرفت كار قسمت هاي مسكوني خواهد بود و اخذ تعهد در اين خصوص از هيئت مديره تعاوني ضروري بوده و در پروانه صادره نيز قيد خواهد شد . در اين صورت شرط ارائه صورت مجلس تفكيكي قبل از صدور پروانه ضرورت نخواهد داشت .

 

20 . انجام معاملات املاك با ارائه برگ پايان ساختمان و لزوم استعلام طرح هاي تفصيلي توسط دفاتر اسناد رسمي جهت انجام معاملات املاك ارائه برگ پايان ساختمان با رعايت مقررات مربوطه كافي بوده و دفاتر اسناد رسمي ملزم به استعلام هاي طرح هاي تفصيلي از مناطق شهرداري تهران نمي باشد . بديهي است خريداران در صورت تمايل مي توانند وضعيت طرح هاي تفصيلي ملك مورد معامله را از شهرداري منطقه مربوطه استعلام نمايند .

 

21 . نحوه صدور گواهي ساختمان جهت ساختمان هاي مخروبه

 

گواهي پايان ساختمان براي پلاك هايي كه داراي ساختمان مخروبه هستند صادر نمي گردد , براي اين گونه پلاك ها و اماكن , تنها به صدور گواهي احداث بناي قبل از سال 1349 آن هم به استناد اسناد معتبر اكتفاء خواهد شد .

 

22 . مدت اعتبار گواهي عدم خلاف و پايان ساختمان

 

اعتبار گواهي عدم خلاف 6 ماه از تاريخ صدور تعيين گرديده است . بديهي است خريداران ساختمان ها علي القاعده بايد متن گواهي پايان ساختمان و عدم خلاف را با وضعيت ملك تطبيق نموده و در صورت وجود مغايرت , اصلاح آن را از فروشندگان درخواست نمايند .

 

23 . جلوگيري از سد معبر ناشي از مصالح ساختماني و ايجاد حصر اطراف محل گودبرداري

 

شهرداري هاي مناطق موظفند كه هرگونه ايجاد سد معبر ناشي از تخليه و نگهداري انواع مصالح ساختماني و خاك مازاد ساختمان هاي در دست احداث در سطح معابر اصلي و فرعي قوياً جلوگيري و اشغال سطوح پياده روها اعم از خاك مازاد و مصالح بيش از حد متعارف كه مشكل تردد براي شهروندان ايجاد نمايد , قوياً جلوگيري و در صورت مشاهده هرگونه مورد خلاف يا اخطار كتبي 24 ساعته در صورت عدم اقدام مالكين تا پاكسازي معابر , از ادامه عمليات ساختماني جلوگيري نمايند . ضمناً كليه مالكين كه قصد احداث ساختمان دارند , موظفند اطراف محل گودبرداري را با حصار لازم جهت جلوگيري از سقوط احتمالي با نظر شهرداري منطقه پوشش داده و هم زمان با پيشرفت عمليات ساختماني در ارتفاع , نسبت به نصب وسايل ايمني (نظير توري سيمي ) به منظور جلوگيري از خطرات ناشي از سقوط مصالح لازم از ارتفاع و ايجاد خطر براي عابرين , اقدام لازم و عاجل معمول دارند .

 

24 . احداث ساختمان , نصب حصار موقت و جلوگيري از خطرات براي عابرين

 

به منظور جلوگيري از خطرات براي عابرين هر ساختمان جديد در كليه قسمت ها بايد به طريقي بنا شود كه در هيچ مورد موجب خطر براي كارگران و همسايگان و يا اشخاصي كه از گذرهاي مجاور عبور مي نمايند نباشد . نصب حصار موقت در گذرهاي همگاني در كارگاه هاي ساختماني تا خاتمه نماي ساختماني اجباري است .حصار مزبور حداكثر نبايد بيش از2/1 عرض را بگيرد مگر با اجازه شهرداري .

 

25 . حفظ درختان حريم پياده رو , باز بودن معبر جوي آب , عدم دپو نخاله ساختمان در كارگاه هاي ساختماني

 

هنگام صدور پروانه ساختماني موارد مشروحه زير بايد مورد توجه قرار گرفته و مالكين ملزم به رعايت گردند .

 

الف) به هيچ وجه مصالح ساختماني يا نخاله را در پياده رو و خيابان دپو و تخليه ننمايند .

 

ب) جوي آب كاملاً باز بوده و مسير آب مسدود نباشد .

 

ج) درختان حريم پياده روها در مقابل ساختمان هاي احداثي بايد آماربرداري شده و به منظور حفظ آنها از آسيب توسط مالكين گوني پيچي شوند .

 

26 . هدايت آب حاصل از نزولات جوي از ناودان ساختمان به چاه هاي جذبي

 

نظر به اينكه تخليه آب حاصل از نزولات جوي , از ناودان ساختمان ها به معابر , حجم آب هاي سطحي را بالا برده و با توجه به محدوديت مجازي آب هاي سطحي و آب گرفتگي ها , مشكلاتي را در مواقع باراني به وجود مي آورد , لذا ضرورت دارد در مناطقي كه زمين آبكش مي باشد ناودان ساختمان ها به داخل چاه هاي جذبي هدايت شوند .

 

27 . استفاده از سازمان آتش نشاني به هنگام صدور گواهي پايان كار ساختماني بناهاي بيش از هفت طبقه

 

به منظور رعايت اصول ايمني در برابر آتش سوزي و امكانات تدافعي در مقابل اين گونه حوادث كه باعث خسارات جاني و مالي مي گردد هنگام صدور پايان كار ساختماني براي بناهاي بيش از هفت طبقه از سازمان آتش نشاني و خدمات ايمني نسبت به رعايت اصول ايمني استعلام خواهد شد .

 

 

28 . نحوه نظارت شهرداري بر ساختمان هاي احداثي

 

نظارت شهرداري بر ساختمان هاي احداثي در مراحل ذيل انجام مي گيرد .

 

الف) تكميل گودبرداري و انجام پي كني

 

ب) تكميل سفت كاري طبقه همكف

 

ج) تكميل سفت كاري ساختمان طبق نقشه مصوبه

 

د) تكميل نازك كاري , جهت صدور گواهي پايان ساختمان

 

29 . رسيدگي به تخلفات جزئي

 

در مورد ساختمان هاي در دست احداث و يا پايان يافته چنانچه تغييراتي خلاف نقشه هاي مصوب در ساختمان به وجود آمده باشد ( غير از اضافه بنا) و مغايرتي با اصول شهرسازي و بهداشتي و فني نداشته و تغييري نيز در نوع استفاده از آن حاصل نشده باشد طرح شكايت ازطرف شهرداري ضروري نمي باشد .

 

30 . رسيدگي به تخلفات جزئي در كميسيون هاي داخلي

 

چنانچه هنگام اجراء ساختمان تخلفاتي حادث گرديده باشد و اين گونه خلاف هاي مغايرت اصولي و بنياني با ضوابط معماري و شهرسازي و فني و بهداشتي و غيره نداشته باشند , به كميسيون هاي داخلي مناطق كه مركب از شهردار منطقه , معاون شهرسازي و معماري و رئيس بازرسي فني مي باشد , اختيار داده شده است تا موارد ذيل را در كميسيون هاي داخلي مطرح و اتخاذ تصميم نمايند .

 

الف) كليه ساختمان هايي كه به صورت مسكوني بوده و داراي اضافه بنا مازاد بر پروانه و يا بناي احداثي بدون پروانه ( در هردو حالت در حد تراكم مجاز و منطبق با ضوابط شهرسازي و معماري و ديگر ضوابط جاري باشد ) در كميسيون داخلي مطرح و پس از اخذ دو برابر عوارض متعلقه از مالك رفع تعرض گردد .

 

ب) اضافه بناي مسكوني مازاد بر تراكم مجاز ( بدون پروانه ) حداكثر به مساحت 50 مترمربع در املاك مسكوني و هم چنين املاك مسكوني با حداكثر 50 مترمربع سطح تجاري مجاز , با اخذ عوارض معادل يك دوم تا سه برابر ارزش معاملاتي ساختمان براي هر مترمربع , با توجه به محل و موقعيت مالك قابل تصميم در كميسيون هاي داخلي مي باشند .

 

ج) حذف و يا كسر پاركينگ حداكثر يك واحد در ساختمان هاي موضوع بند 2 در كميسيون داخلي مناطق مطرح و با اخذ عوارض متعلقه رفع تعرض گردد .

 

د) عدم رعايت پخ 45 درجه , مازاد بر 60 % مجاز , در صورتي كه مجاور ساختمان همسايه باشد و يا مالك رضايت كتبي و محضري همسايه را ارائه نمايد با رعايت ساير ضوابط و مقررات بلامانع است .

 

ت) مواردي كه مغايرت اصولي با ضوابط معماري و شهرسازي و فني و بهداشتي ندارد , از قبيل عدم رعايت شيب رامپ به ميزان 15 % و احداث پاسيو , كمتر از مساحت مجاز , قابل تصميم گيري در كميسيون هاي داخلي مناطق مي باشد . بديهي است در كليه تصميم گيري هاي كميسيون هاي داخلي مناطق , در صورتي كه مالك به نظر كميسيون اعتراض داشت و يا اعضاء كميسيون توافق كامل نداشتند , پرونده جهت اخذ تصميم به كميسيون ماده صد احاله تا اتخاذ رأي به عمل آيد و پس از اجراء رأي كميسيون ماده صد و اخذ يك برابر عوارض متعلقه ( زيربنا , پذيره ) نسبت به صدور گواهي مورد درخواست اقدام به عمل آيد .

 

31 . نحوه رسيدگي به تجاوز از طول مجاز در مجاورت زمين باير و اضافه بناي مازاد بر تراكم تا50 متر مربع

 

نظر به ايجاد تسهيلات در رسيدگي به تخلفات ساختماني جزئي , در كميسيون هاي داخلي , رسيدگي به تخلفات ساختماني تجاوز از طول مجاز در مجاورت زمين باير چنانچه تا تاريخ رسيدگي منجر به شكايت همسايه مجاور نگرديده و همچنين باعث اضافه بناي مازاد بر تراكم بيشتر از 50 متر مربع نگرديده باشد , قابل طرح در كميسيون هاي داخلي مي باشد . شايان ذكر است كه با توجه به باير بودن زمين مجاور ارائه رضايت مالك آن ضرورتي نخواهد داشت .

 

32 . تعديل عمليات ساختمان ها مستلزم ابلاغ كتبي مقام مسئول شهرداري منطقه مي باشد

 

نظربه اين كه تعطيل ساختمان هايي كه صاحبان آنها با در دست داشتن پروانه ساختماني معتبر , اقدام به ساختمان مي نمايند , در صورت دارا بودن تخلفات ساختماني , مستلزم ابلاغ كتبي مقام مسئول شهرداري منطقه مي باشد لذا در مورد اين گونه ساختمان ها , مناطق مجاز به تعطيل ساختمان به صورت ابلاغ شفاهي نبوده و تعطيل ساختمان بايستي با ابلاغ كتبي مقام مسئول شهرداري منطقه , با ذكر علت تعطيل صورت پذيرد .

 

33 . نحوه پرداخت هزينه كارشناسي پرونده هاي كميسيون هاي ماده صد

 

در خصوص نحوه پرداخت هزينه كارشناسي پرونده هاي مطروحه در كميسيون هاي ماده صد , با توجه به ملاك ملك ماده 459 قانون آئين دادرسي مدني , به شرح ذيل عمل خواهد شد .

 

الف) در مواردي كه كميسيون بدوي و تجديد نظر , در ضمن رسيدگي , نياز به اخذ نظر كارشناسي داشته باشد , هزينه مربوطه به عهده خواهان ( متقاضي طرح پرونده در كميسيون ) خواهد بود و در صورت عدم پرداخت هزينه مذكور , كميسيون مي تواند از رسيدگي خودداري و حسب مورد , اعلام تخلف را ساقط و يا اعتراض را رد نمايند .

 

ب) در صورتي كه قرار كارشناسي در كميسيون بدوي و يا تجديدنظر بنا به تقاضاي يكي از طرفين ( شهرداري يا مالك ) صادر شود , پرداخت هزينه مربوطه به عهده متقاضي مي باشد كه در صورت عدم پرداخت نظر كارشناسي از دلائل خارج و كميسيون با توجه به ديگر دلائل موجود , مبادرت به صدور رأي خواهد نمود .

 

34 . طرح موضوع عدم استحكام بنا در كميسيون ماده صد

 

موضوع عدم رعايت استحكام بنا بايد در كميسيون هاي ماده صد مطرح شود .

 

موضوع عدم رعايت استحكام بنا , قابل طرح در كميسيون هاي ماده صد بوده و چنانچه توأم با ساير تخلفات ساختماني باشد , بايد در فرم خلاف ضمن اعلام موارد خلاف , به عدم استحكام ساختماني نيز تأكيد شود .

 

35 . ابلاغ آراء صادره از طرف كميسيون هاي ماده صد به كليه ذينفعان آراء صادره از طرف كميسيون هاي ماده صد و هم چنين موارد خلاف ساختماني , كه از طرف اداره كل امور اجرايي كميسيون هاي ماده صد جهت ابلاغ به شهرداري مناطق ارسال مي گردد . (بايد به كليه ذينفعان ابلاغ گردد)

 

36 . درخصوص آراء ماده صد كه به درخواست مالك رفع خلاف مي گردد و يا مالك رفع خلاف مي نمايد .

 

مالكيني كه نسبت به آراء صادره از كميسيون هاي ماده صد قانون شهرداري ها درخواست رفع خلاف نموده يا رأساً اقدام به رفع خلاف مي نمايند , چنانچه موضوع مورد تأييد شهرداري منطقه باشد , نياز به ارسال مجدد پرونده به كميسيون هاي ماده صد نبوده و شهرداري منطقه با رعايت ساير ضوابط و مقررا ت نسبت به مورد اقدام خواهد نمود .

 

37 . نحوه اقدام در مورد افرادي كه عمداً مهر و موم اماكن را بشكنند

 

در صورتي كه اماكني در اجراي آراء صادره از كميسيون هاي ماده 100 و يا اعمال تبصره ذيل بند 24 ماده 55 قانون شهرداري ها مهروموم شده باشد و كسي عمداً مهر مزبور را بشكند يا محو نمايد مرتكب جرم شده و بايد تحت تعقيب قرار گيرد , لذا با مشاهده تخلفات مذكور بلافاصله مراتب بايد طي گزارشي به انضمام مدارك مربوطه جهت اقدام مقتضي به دادسراهاي نواحي منعكس و پيگيري گردد و در صورت عدم برخورد قاطع از سوي مراجع مذكور مراتب همراه با مدارك و مستندات لازم جهت اقدام به اداره كل حقوقي ارسال شود .

 

38 . نحوه اعتراض به آراء كميسيون هاي ماده صد

 

با توجه به مفاد تبصره 10 ماده صد قانون شهرداري ها , مناطق شهرداري مي توانند در صورت احراز مغايرت كلي و اصولي مفاد آراء صادره از كميسيون هاي ماده صد با قواني و مقررات شهرسازي و تبصره هاي ماده صد , ظرف مدت ده روز پس از دريافت آراء نسبت به آن اعتراض و ضمن توضيح كامل و لازم , پرونده را جهت رسيدگي در كميسيون هاي تجديدنظر ع به اداره كل امور اجرايي كميسيون هاي ماده صد ارسال نمايند .

 

39 . نحوه اعتراض شهرداري , مالك و يا مستأجر به آراء كميسيون

 

آراء قطعي صادره از كميسيون كه برمبناي تخلف مالك ساختمان است قابليت اجرا دارد و ذينفع در اين قبيل دعاوي شهرداري و مالك مي باشد به اشخاص ديگر , ولي در صورتي كه مستأجر با هر شخص ديگري كه مدعي وقوع جرم يا كلاهبرداري يا هرگونه فعل مجرمانه باشند و يا اينكه در موردي خود را ذيحق تشخيص دهند مي توانند رأساً به مراجع قضايي عرض تظلم نموده و يا دادخواست لازم براي احقاق حق خود به دادگاه صالحه تقديم نمايند .

 

40 . نحوه اقدام درخصوص آراء فك پلمپ

 

چنانچه از دادگاه ها آرائي مبني بر فك پلمپ , صادر گردد بايد توسط شهرداري منطقه و يا از طريق اداره كل حقوقي در دادگاه هاي عمومي يك نسبت به آن اعتراض به عمل آيد . بديهي است در اعتراضات به عمل آمده ذكر شماره آراء كميسيون هاي ماده صد و ضميمه نمودن تصاوير آراء ضروريست .

 

41 . خودداري مالك از پرداخت جرائم

 

شهرداري در صورت خودداري مالك از پرداخت جرائم , صرفاً در مواردي كه جريمه مستند به تبصره هاي 2 و 3 باشد ( به صراحت مفا د تبصره هاي مذكور ) مي تواند از كميسيون صادركننده رأي تقاضاي صدور رأي تخريب و رفع خلاف نمايد , در ساير موارد كه جريمه مستند به تبصره هاي مذكور نباشد , چنين اقدامي قانوني نبوده و كميسيون هاي موضوع تبصره يك و 10 ماده صد صالح به رسيدگي و صدور رأي مجدد نمي باشند .

 

42 . حدود اختيارات ديوان عدالت اداري و نحوه اقدام ساير مراجع قضايي به آراء ماده صد

 

باتوجه به طرح الحاق يك تبصره به مواد 18 و 20 قانون ديوان عدالت اداري , كه در جلسه علني مورخ 26/2/72 مجلس شوراي اسلامي , در مورد حدود اختيارات ديوان عدالت اداري در رسيدگي به آراء ماده صد تصويب گرديده است , هرگونه اظهارنظر در خصوص نقض يا توقيف عمليات اجرايي آراء صادره , در صلاحيت ديوان عدالت اداري بوده و چنانچه از تاريخ مذكور ساير مراجع , اعم از كيفري , حقوقي , دادسراها اقدامي در رابطه با آراء ماده صد داشته باشند , مراتب بايد جهت بررسي و اقدام لازم همراه با تصوير نامه مرجع مربوطه به اداره كل امور اجرايي ماده صد ارسال گردد .

 

43 . ارسال سوابق در اسرع وقت به شعب ديوان عدالت اداري

 

به منظور رسيدگي به دادخواست هاي معترضين به آراء كميسيون هاي ماده صد , كليه مسئولين شهرداري هاي مناطق مكلفند برابر ماده 21 قانون ديوان عدالت اداري هرگونه سوابق و مدارك مورد نياز ديوان را در اسرع وقت به شعب درخواست كننده ارسال نمايند .

 

44 . اقدام مناطق شهرداري در خصوص آراء نقض شده توسط ديوان عدالت اداري

 

نظر به اينكه بعضاً تعدادي از آراء صادره از كميسيون هاي ماده صد قانون شهرداري , به علت شكايت افراد ذينفع از طرف شعب ديوان عدالت اداري نقض و جهت رسيدگي مجدد به تخلفات ساختماني ملك مورد شكايت به شهرداري منطقه اعاده مي گردد , لذا شهرداري منطقه با اظهارنظر صريح نسبت به دلائل و استنادات شعب ديوان عدالت اداري , مبني بر رد و يا تأييد دلائل مورد استناد , پرونده را به طور كامل رسيدگي نموده و سپس به اداره كل امور اجرايي كميسيون هاي ماده صد ارسال نمايد تا از طولاني شده ر سيدگي و مكاتبات اضافي جلوگيري به عمل آيد .

 

45 . دستورالعمل در مورد آراء كميسيون هاي ماده ص د كه توسط ديوان عدالت اداري نقض مي شوند .

 

دستورالعمل ذيل در مورد آراء كميسيون هاي ماده صد كه توسط ديوان عدالت اداري نقض و يا توسط ذينفع مورد اعتراض قرار مي گيرد ابلاغ گرديده است .

 

الف) با توجه به اينكه تعدادي از آراء صادره از كميسيون هاي ماده صد , توسط ديوان عدالت اداري نقض مي گردد و شعب ديوان بعضاً به دلائل و مستنداتي اشاره مي كنند كه با واقعيت و مدارك موجود در پرونده مغاير است . لذا ضمن بررسي كامل شهرداري مناطق , مي توانند از طريق اداره كل حقوقي نسبت به دادنامه صادره در موعد مقرر ( ده روز ) اعتراض نمايند و در مواردي كه پرونده جهت طرح مجدد به كميسيون هاي ماده صد ارسال مي شود , قبلاً نسبت به دلائل و مستندات قيد شده در دادنامه رسيدگي و اظهارنظر نموده و سپس پرونده را به كميسيون هاي ماده صد ارسال دارند .

 

ب) در رابطه با اعتراض شاكي نسبت به آراء بدوي صادره از كميسيون هاي ماده صد ضمن بررسي كامل و اظهارنظر صريح , نسبت به دلائل مورد استناد شاكي , پرونده ها را به اداره كل امور اجرايي كميسيون هاي ماده صد ارسال نمايند .

 

ج) در مواردي كه آراء صادره از كميسيون هاي ماده صد , در اداره كل امور اجرايي كميسيون هاي ماده صد به علت كمبود مدارك و مستندات مورد نياز قابل اعتراض نباشد , شهرداري مناطق مي توانند با ارائه مدارك و مستندات مورد لزوم و بازديد از محل و اظهارنظر در مورد قدمت آن , نسبت به رأي صادره در موعد مقرر اعتراض نمايند .

 

د) با توجه به اينكه تعدادي از پرونده هاي ارسالي بدون اطلاع مستأجرين ملك و صرفاً بنا به درخواست مالكين ارسال مي گردد , لذا شهرداري منطقه موظف است كه آراء صادره بدوي را به كليه افراد ذينفع در ملك ابلاغ نمايند تا در صورت داشتن اعتراض , كليه ذينفع ها نسبت به ارائه اعتراضيه اقدام نمايند .

 

46 . عدم صدور پايان كار ساختماني جهت بناهاي مخروبه و لزوم اخذ عدم خلاف و پايان كار جهت انجام معاملات قطعي

 

با عنايت به اينكه ساختمان برحسب تعريف طرح جامع تهران , عبارت است از هر بناي پوشيده كه براي مسكن , زندگي و يا فعاليت انسا ن و يا نگهداري كالا و ماشين آلات و غيره در نظر گرفته شده است , از طرفي با توجه به ماده صد قانون شهرداري ها وبند 24 ذيل ماده 55 قانون مذكور , احداث هرگونه ساختمان در محدوده قانوني شهرها , بايستي با اخذ مجوز از شهرداري انجام پذيرد و گواهي پايان ساختمان , پيرو پروانه هاي صادره بوده و تأييدي است بر صحت اجراء و رعايت ضوابط و مقررات شهرسازي و در نتيجه استحكام بنا و اجازه بهره برداري از مستحدثات اجرا شده , لذا با توجه به نكات فوق الذكر , گواهي پايان ساختمان در مورد بناهايي كه مخروبه بوده و غير قابل استفاده مي باشد موضوعيت ندارد . و از طرف ديگر با توجه به تبصره 8 از لايحه اصلاحي تبصره هاي ماده صد قانون شهرداري ها مصوب شوراي انقلاب اسلامي ايران , دفاتر اسناد رسمي نيز مكلف اند در زمان انجام معاملات , با اخذ گواهي پايان كار و يا عدم خلاف اقدام به انجام معامله نمايند . لذا شهرداري مي تواند نسبت به موارد فوق مراتب عدم شمول ملك مورد نظر را نسبت مقررات تبصره 1 ماده صد اعلام نمايد .

 

47 . ذكر غيرقابل تفكيك بودن عرصه ملك در گواهي هاي صادره

 

نظر به اينكه ادارات ثبت در برخي موارد به استناد برگ پايان ساختمان صادره از طرف شهرداري ها بدون اجراي ماده 101 قانون شهرداري ها اقدام به تفكيك عرصه املاك واقع در محدوده شهر تهران را مي نمايند , لذا به منظور عدم ايجاد گرفتاري بعدي جهت مالكين مربوطه و نيز به منظور جلوگيري از تضييع حقوق , شهرداري بايد در گواهي هاي صادره اعم از ساختمان هاي احداثي قبل از سال 1349 يا پس از آن قيد نمايد كه عرصه ملك غيرقابل تفكيك بوده و هرگونه افراز و تفكيك عرصه با توجه به ماده 101 قانون شهرداري مستلزم موافقت شهرداري مي باشد .

 

48 . مواردي كه نياز به كسب مجوز از شهرداري ندارد :

 

مواردي كه نياز به كسب مجوز از شهرداري ندارد عبارتند از :

 

الف) مرمت پشت بام از قبيل تعويض قيرگون , آسفالت , نصب موزائيك , تعويض يا مرمت شيرواني .

 

ب) تعويض موزائيك ساختمان و راه پله .

 

ج) سفيد كاري و نقاشي و نصب كاشي .

 

د) نماسازي ديوار حياط و ساختمان .

 

ط) لوله كشي آب و فاضلاب , گاز , نصب شوفاژ , مشروط بر اينكه محل موتورخانه نياز به احداث ساختمان جديدي نداشته باشد . احداث محل منبع مواد سوخت زير حياط بلامانع است .

 

ع) حفر چاه و تخليه آن .

 

ق) احداث سرويس توالت به طور مجزا از ساختمان داخل حياط حداكثر به مساحت 2 مترمربع .

 

ي) احداث حوض و استخر و كف بندي و باغچه بندي در منازل مسكوني .

 

49 . مدارك لازم جهت تفكيك اراضي

 

مدارك لازم جهت تشكيل پرونده براي انجام تفكيك اراضي عبارتند از :

 

الف) ارائه تقاضاي تفكيك توسط مالك و يا مالكين و يا وكيل قانوني .

 

ب) در صورتي كه تقاضا از طرف شركت و يا سازماني باشد , نماينده رسمي آن شركت و سازمان بايستي معرفي نامه معتبر ارائه نمايد .

 

ج) سه برگ فتوكپي از تمام اوراق سند مالكيت ( شش دانگ )

 

د) ارائه يك برگ نقشه 2000/1 هوايي كه محل توسط مالك بر روي آن مشخص و امضاء گرديده باشد و سه برگ فتوكپي از محل ملك روي نقشه هوايي الزامي است .

 

ط) در صورتي كه زمين شش دانگ به صورت مشاعي باشد , سه برگ از هريك از اسناد مشاعي ارائه شود .

 

ت) در مورد زمين هاي تفكيك شده ارائه صورت مجلس ونقشه تفكيكي ثبتي و سند مادر الزامي است .

 

خ) اصل سند مالكيت جهت تطبيق با فتوكپي اسناد مالكيت بايستي به همراه مالك باشد .

 

ع) برگ مفاصا حساب نوسازي و معافيت آن در 6 ماهه گذشته سال .

 

ق) در صورتي كه مالك فوت شده باشد گواهي انحصار وراثت به انضمام وكالتنامه از طرف ورثه و در مورد ورثه صغير اجازه نامه ر سمي قيم .

 

ف) مفاصا حساب ماليات اراضي باير قبل از صدور اجازه تفكيك ارائه گردد .

 

ه) اسنادي كه فاقد ابعاد مي باشند ارائه كروكي ثبتي و يا كروكي ابعاد با مساحت ملك كه توسط مالك تهيه و امضاء و در دفترخانه اسناد رسمي گواهي امضاء شده باشد .

 

ي) جهت اراضي بيش از 3000 متر مربع ارائه كروكي نقشه برداري شده كه به امضاء مهندسين مجاز رسيده باشد .

 

50  . مراحل انجام تفكيك اراضي

 

مراحل ضروري براي انجام تفكيك اراضي عبارتند از :

 

الف) تشكيل پرونده

 

ب) بازديد محل

 

ج) اظهارنظر طرح هاي تفصيلي

 

د) تعيين بر و كف

 

ط) ارائه كروكي پيشنهادي تفكيك توسط مالك

 

ت) بررسي كروكي مذكور از نظر مقررات شهرسازي ملاك عمل با توجه به ماده 101 قانون شهرداري .

 

خ) ترسيم نقشه تفكيكي در صورت منطبق بودن كروكي مذكور با ضوابط تفكيك اراضي .

 

ع) امضاء نقشه توسط مسئولين ذيربط .

 

ق) اخذ عوارض تفكيك

 

ه) تهيه پيش نويس و تايپ نامه عنوان اداره ثبت

 

ظ) ارسال نامه همراه با نقشه تفكيكي به ا داره ثبت مربوطه

 

ي) تفكيك اراضي بيش از 10000 مترمربع مستلزم رعايت سرانه هاي شهرسازي در نقشه پيشنهادي و تصويب كميسيون ماده پنج شوراي عالي شهرسازي و معماري مي باشد .

 

51 . شرح مختصري از مقررات تفكيك اراضي

 

مقررات تفكيك اراضي را مي توان به شرح ذيل دسته بندي كرد :

 

الف) حداقل نصاب مساحت تفكيك در تراكم كم داخل محدوده 5 ساله و محدوده آزاد شده 330 مترمربع .

 

ب) حداقل نصاب مساحت تفكيك در تراكم مسكوني متوسط و بالاتر داخل محدوده 5 ساله تا 200 مترمربع

 

ج) حداقل نصاب مساحت تفكيك اراضي مسكوني پايين تر از محور خيابان امام خميني داخل محدوده 5 ساله 150 مترمربع .

 

د) حداقل نصاب مساحت تفكيك اراضي مسكوني متعلق به سازمان زمين شهري و اوقاف و شهرداري 200 مترمربع .

 

ط) تفكيك خانه هاي ساخته شده مجزا به تاريخ قبل از سال 56 داخل محدوده 5 ساله خدمات شهري در وضع موجود بلامانع است (پس از رعايت بر اصلاحي ) .

 

ت) تفكيك خانه هاي ساخته شده به تاريخ قبل از سال 58 در محدوده آزاد شده در وضع موجود بلامانع است (پس از رعايت بر اصلاحي) .

 

خ) حداقل نصاب مساحت تفكيك اراضي در نوع استفاده تجاري و مختلط 300 مترمربع مي باشد .

 

ق) حداقل نصاب مساحت تفكيك در منطقه صنعتي 1000 مترمربع .

 

ه) حداقل نصاب مساحت تفكيك در حوزه انبارداري 5000 مترمربع .

 

ي) حداقل عرض گذرهاي احداثي مطابق جدول ضميمه مي باشد .

 

52 . عرض گذرهاي احداثي

 

مقررات عرض گذرهاي احداثي در قطعات مورد تفكيك عرض گذرهايي كه براي تفكيك يك پلاك به قطعات متعدد بايد درنظر گرفت به شرح زيرمي باشد:

 

بلوك يك                          بلوك دو                             بلوك سه

 

طول كوچه     عرض كوچه     طول كوچه    عرض كوچه     طول كوچه     عرض كوچه

 

تا 30 متر          6 متر           تا 50 متر           6متر            تا 50 متر        4 متر

 

تا 60 متر          8 متر           تا 100 متر         8 متر           تا 100 متر       8 متر

 

تا 100 متر       10 متر       بيشتر از 100 متر    10 متر      بيشتر از 100 متر   8 متر

 

بيشتراز 100 متر  12 متر             بن باز           10 متر              بن باز         8 متر

 

كوچه هاي بن باز  12 متر

 

تبصره : در تفكيك اراضي بيشتر از 1000 متر مربع بايستي براساس جمعيت پذيري ضمن رعايت سرانه هاي خدماتي مربوطه اقدام نمود .